Gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft ist immer derjenige zahlungspflichtig, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit des Anspruchs als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Diese Regelung gilt unabhängig von internen Absprachen im Kaufvertrag. Für die Hausverwaltung ist entscheidend, wer im Moment der Fälligkeit formal als Eigentümer im Grundbuch steht.
Wer ist bei einem Eigentümerwechsel zahlungspflichtig?
Zahlungspflichtiger ist für die WEG die Person, die im Moment der Fälligkeit eines Anspruchs als Eigentümer im Grundbuch steht. Wenn eine Forderung fällig wird und der Verkäufer zu diesem Zeitpunkt noch als Eigentümer im Grundbuch steht, bleibt er gegenüber der Gemeinschaft zur Zahlung verpflichtet. Dies gilt auch dann, wenn der vertragliche Übergang von Nutzen und Lasten bereits stattgefunden hat.
Ein typisches Beispiel ist die Beschlussfassung über eine Abrechnungsspitze, die etwa Mitte Mai fällig gestellt wird. Lag der Termin für den Kaufvertrag bereits Ende des Vorjahres, und die Übergabe beispielsweise im März, ändert dies nichts am Verhältnis zur Eigentümergemeinschaft. Entscheidend bleibt allein die Eintragung im Grundbuch zum Zeitpunkt der Fälligkeit.
Gut zu wissen:
In der Wohnungseigentumsverwaltung ist die Rechtslage eindeutig: Das Außenverhältnis zur WEG richtet sich nach dem Grundbuch. Das Innenverhältnis zwischen Käufer und Verkäufer basiert hingegen auf den Vereinbarungen im Kaufvertrag. Beide Sphären sind rechtlich voneinander getrennt zu betrachten.
Warum der Nutzen-Lasten-Wechsel im Außenverhältnis keine Rolle spielt
Vereinbarungen zwischen Verkäufer und Käufer über den Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Lasten sind für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer völlig unerheblich. Die WEG hat in der Regel keine Kenntnis darüber, welche individuellen Absprachen die Kaufparteien im Detail getroffen haben. Diese vertraglichen Regelungen entfalten ihre Wirkung ausschließlich im Innenverhältnis zwischen den Beteiligten.
In der Verwaltungspraxis stellt sich dieses Ergebnis oft als unbefriedigend dar. Die Beteiligten erwarten meist einen Service, der ihren internen Vereinbarungen Rechnung trägt.
Aus der Praxis:
Oft passiert es, dass Verkäufer ab dem Zeitpunkt, ab dem Nutzen und Lasten übergehen sollen, von Kosten der WEG nichts mehr wissen möchten. Der Käufer wiederum geht in der Regel davon aus, dass er ab diesem Moment bereits gegenüber der Hausverwaltung zahlungspflichtig ist. Ohne ergänzende Vereinbarung widerspricht diese Erwartung jedoch der gesetzlichen Lage.
Das Problem der mangelnden Kenntnis der Verwaltung
Da die Hausverwaltung kein Vertragspartner des Kaufvertrags ist, kann sie die darin getroffenen Vereinbarungen nicht ohne Weiteres berücksichtigen. Sie hat sich WEG-rechtlich an den jeweiligen Eigentümer zu wenden. Eine pragmatische Lösung ist erforderlich, um sowohl den Serviceanspruch der Eigentümer zu erfüllen als auch die Liquidität der Gemeinschaft zu sichern.
Wie lässt sich der Übergang pragmatisch lösen?
Eine pragmatische Lösung für dieses Problem bietet eine Abtretungsvereinbarung, die von der Hausverwaltung initiiert werden kann. Dabei tritt der Verkäufer seinen Freistellungsanspruch gegen den Käufer aus dem Kaufvertrag an die Wohnungseigentümergemeinschaft ab. Die Gemeinschaft, vertreten durch die Hausverwaltung, kann sich dadurch direkt an den neuen Käufer wenden.
Diese Vorgehensweise erfolgt erfüllungshalber. Die Verwaltung geht auf den Käufer zu, behält sich jedoch vor, weiterhin auf den im Grundbuch eingetragenen Verkäufer zuzugreifen. Um diesen Prozess effizient zu gestalten, kann dem Verkäufer direkt nach Bekanntwerden des Verkaufs ein entsprechendes Formular zur Verfügung gestellt werden.
Vorteile der Abtretung für die Liquidität der Gemeinschaft
Durch die Abtretungskonstruktion hat die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht nur einen Schuldner, sondern zwei Schuldner bezüglich der fälligen Ansprüche. Sie kann sich auf der ersten Stufe an den Käufer als potenziellen neuen Eigentümer wenden. Auf der zweiten Stufe bleibt der Zugriff auf den Verkäufer als Noch-Eigentümer erhalten.
Dieses Vorgehen sichert die Liquidität der WEG und erhöht die Kundenzufriedenheit. Die Beteiligten erleben eine serviceorientierte Abwicklung, durch die ihre interne Einigung im Außenverhältnis Wirkung entfaltet.
Hinweis:
Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Die konkrete Ausgestaltung von Abtretungserklärungen hängt von der vertraglichen Vereinbarung und den Umständen ab.
